承租人无正当理由减免租金 出租人可要求补足租金差额
(资料图)
【案情介绍】
李某和张某于2022年3月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定李某将一套单元房出租给张某，租金为每月3000元，按月支付。2022年7月底，张某发现租住房屋的隔壁邻居偶尔发生半夜吵闹的情况，影响张某休息，张某于是便找到李某，要求李某和邻居协商解决吵闹问题，李某数次找到邻居，但协商后不久，邻居又发生吵闹的情况。最终，张某忍无可忍，便微信通知李某将每月的租金由3000元变为2000元，以此来弥补自己的损失，直至2022年底。李某则认为，自己出租的房屋没有任何问题，邻居的问题也不是自己的原因造成的，并且自己为解决问题已经付出了努力，自己不存在过错，张某主张降低租金的理由是不合理的。于是，李某在与张某协商和催交房租差额无果后，依合同约定向张某发送了《解除房屋租赁合同通知书》，并依法向人民法院提起诉讼，要求张某支付拖欠的房租5000元。最终，人民法院经过审理，支持了李某的诉讼请求。
【律师解答】
依据《民法典》第五百六十三条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。由此可知，本案情形符合上述的第（三）项法律规定，李某已经和张某主动协商,并且给予张某合理的期限去补足租金，但张某拒绝履行，故李某符合单方解除合同的条件。因此，李某单方解除《房屋租赁合同》是具有法律效力的。
依据《民法典》第七百二十九条的规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。由此可知，承租的房屋隔壁邻居吵闹属于小瑕疵，且邻居的吵闹并不是李某造成的，所以张某主张减少租金的理由不够充分，应当依法承担补足租金的义务。
结合本案，在承租房屋前，承租人应当仔细考察租住房屋的整体情况，查看租住的房屋是否符合自身需要。如果租住的房屋确实对承租人的工作生活造成了影响，承租人可以与出租人协商，商议是否可以提前解除房屋租赁合同，以便尽早找到另一住处安心租住。
（天津优法律师事务所律师姚丹供稿 来源：天津工人报）
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