【天天聚看点】华夏基金华润有巢REIT两日吸金超1200亿 10只公募REITs涨幅超过30%
公募REITs的火爆行情还在延续。
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日前，首单市场化机构运营的保租房REIT——华夏基金华润有巢REIT正式发售，两日内吸引了1200多亿元资金抢购，最终该基金提前结束募集，并启动了按比例配售。
在二级市场上，公募REITs的表现也不乏亮点。根据数据，截至11月17日，有16只REITs自上市以来涨幅超过19%，这一数量在已上市的公募REITs中占比接近八成。
与此同时，近期监管方面再度释放出将进一步扩大REITs试点范围的信号，令市场颇为期待。华泰证券资管表示，中国境内REITs(C-REITs)市场的发展历程是奋进新时代的缩影，C-REITs已经稳健起步。展望后市，在试点成功的基础上，伴随着法律框架、业务规则、价值链条的不断完善，市场仍将稳步扩容，从盘活存量、带动增量，推进资产投资的模式创新，以直接股权融资的路径，使资金市场更高效服务于实体经济，汇聚力量助力现代化建设。
多只一日售罄、按比例配售
今年以来，公募REITs的发行始终备受关注，其兼具股性和债性的资产特质吸引了众多投资人。截至目前，年内有多只REITs一经发售便受到资金追捧，频频上演一日售罄、按比例配售的盛况。
以华夏基金华润有巢REIT为例，相关公告显示，该基金原定的公众投资者募集期限自2022年11月14日起至15日。截至11月14日，该基金公众投资者累计有效认购规模已超过本次公众投资者的初始募集规模上限。
10月17日，华夏基金发布的公告显示，华润有巢REIT网下投资者有效认购申请确认比例为0.47%，刷新公募REITs网下发售配售比例纪录；而其公众发售配售比例为0.31%。
公开资料显示，中国证监会准予华夏基金华润有巢REIT发售的基金份额总额为5亿份，其中初始战略配售基金份额数量为3亿份。根据华夏基金公告，战略投资者皆已根据战略配售协议，按照网下询价确定的认购价格(2.417元/份)认购其承诺的基金份额并全额缴纳认购款，认购规模为7.251亿元。
《中国经营报》记者注意到，若结合网下投资者和公众投资者相关认购数据测算，华夏基金华润有巢REIT此次发售比例配售前的募集规模达1200.45亿元(含战略配售、网下发售和公众发售)。
其中，在网下询价阶段，华夏基金华润有巢REIT共收到107家网下投资者管理的432个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为298.53亿份，为初始网下发售份额数量(1.4亿份)的213.24倍。公众投资者的有效认购基金份额数量为195.14亿份，为公众发售初始基金份额数量(0.6亿份)的325.23倍。
在网下投资者中，包含了券商、保险、信托、私募等各类机构投资者。这也意味着专业机构投资者对华夏基金华润有巢REIT投资价值的认可。
记者了解到，这只基金也是今年以来，华夏基金旗下第3只比例配售前募集规模超千亿元的REITs，此前华夏中国交建REIT募集期间吸金1524.12亿元，华夏合肥高新REIT募集期间吸金1293.97亿元。
除了华夏基金旗下的REITs，年内发行的国泰君安临港REIT、国泰君安东久新经济REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT等均启动了按比例配售。
值得一提的是，今年下半年以来，公募REITs的发行上市明显提速。今年7月至11月17日，已有10只REITs陆续上市。同时，上市REITs项目在区域和类别上也有所扩大，地域上从前期的京津冀、长三角、粤港澳拓展到西南部，并新增了水电气热的能源类基础设施项目以及保障性租赁住房项目。
东吴证券分析师李勇在研报中分析，在多项政策引导及多部门和众多市场机构协同推进下，各类公募REITs项目百花齐放，更多区域、行业、背景的存量资产被盘活，加速中国经济“补短板”，拓宽了社会投资渠道。
另外，伴随相关政策逐步落地，存续公募REITs的扩募工作也已开启。目前，已有5只公募REITs拟通过扩募新购入基础设施项目，以实现资产组合多元化，提升基金抗风险能力。
投资价值凸显
事实上，不只是一级市场，公募REITs在二级市场上的行情也颇为抢眼。
根据数据，截至11月17日，大部分REITs自上市以来实现了上涨，华安张江光大园REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT、鹏华深圳能源REIT、富国首创水务REIT、中金普洛斯仓储物流REIT等10只REITs自上市以来的涨幅超过30%。其中，华安张江光大园REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT、富国首创水务REIT、中金普洛斯仓储物流REIT均为国内第一批上市(2021年7月21日)的公募REITs。
可以看到，公募REITs的成交一直比较活跃。来自东吴证券固收研报的数据显示，得益于我国公募REITs的供给稀缺性和做市商制度，公募REITs整体流动性较强，换手率高于主流指数。截至2022年10月12日，我国公募REITs的总成交量为129.89亿份，总成交额692.08亿元，日均换手率高达1.58%。
该研报指出，我国公募REITs的流动性整体高于股票，推测主要原因是公募 REITs目前尚处于发展初期，供给规模小，投资需求相对较高，叠加二级市场做市商制度，增强了市场交易的活跃性。
与此同时，公募REITs的打新效应比较突出。前述研报分析，公募REITs普遍在上市首个交易日成交活跃，随后趋于平稳。发行阶段认购热度高的公募REITs，尤其是受机构投资者热捧的产品，通常在上市后成交表现也更为活跃。针对同时期上市的公募REITs而言，发行时期的机构配售火爆程度与上市初期的成交活跃度成正比。
在机构人士看来，公募REITs的可分配收益主要来自于底层资产的经营收益及资产增值，底层资产质量也是支撑其二级市场表现的最主要因素。
毫无疑问，公募REITs的投资价值日益凸显。华泰证券资管方面分析，从C-REITs的特点看，C-REITs期限长，兼具权益和固定收益属性，具有底层资产盈利能力稳定、现金流预期明确且强制分红等特性；从资产配置角度看，C-REITs价格走势与股票、债券、大宗商品等传统投资品种走势相关性低，投资逻辑亦不同于传统投资品种，因而可以有效降低投资组合风险，投资者可以将其作为分散化投资的新选择。从市场供求角度看，C-REITs尚处于发展初期，已上市C-REITs产品均通过监管严格审核，资产质量优良，且目前已上市C-REITs产品总规模和流通规模较小，难以满足各类资金的大规模投资需求。
综合看，C-REITs产品适合有长期资金规划、追求相对稳定收益且想进行多元化资产配置的投资者。
值得注意的是，随着制度配套的完善，公募REITs试点范围有望扩展到更多基础设施领域。日前，接近监管部门人士对媒体记者表示，下一步，证监会将继续抓好REITs常态化发行十条措施的落地实施，促进盘活存量资产，扩大有效投资，进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新型基础设施等领域，尽快推动首批扩募项目落地，推动已上市优质运营主体通过增发份额收购资产。
近日，深交所党委书记、理事长陈华平在2022西丽湖论坛上也提到，推动交易所债券市场高质量发展，加快推进基础设施公募REITs常态化发行，大幅提升基金产品数量规模，稳步发展衍生品市场，构建有效匹配创新领域投融资需求的产品体系。
川财证券分析师孙灿在研报中分析，新能源基础设施建设需要大量资本开支，运营商高杠杆行为加剧了债务风险的聚集。新能源REITs的推出，可以为海量存量资产提供交易市场。通过市场化的方式为新能源基础设施资产进行定价，提升存量资产的流动性，盘活存量资产，为运营商提供退出渠道，实现风险在整个经济体系的分散。
对于公募REITs未来的市场空间，机构充满信心。华泰证券资管认为，中国作为基建大国，巨量的基础设施投资和庞大的消费市场为C-REITs提供了坚实的底座。短期来看，2023年末上市60只、市值1500亿元的REITs产品是比较确切的预期，未来3~5年，万亿元市场更值得期待。
（文章来源：中国经营网）
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