年内首家物企IPO启动 国企深业物业闯关港交所
市场暖意渐现，港交所也迎来了今年首家递表的物业企业。
近日，深圳控股发布公告，建议分拆深业物业并以全球发售新深业物业股份的方式(当中包括优先发售)于港交所主板独立上市，深业物业也同时提交了招股书。
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去年以来，拟IPO的物业企业多数具有国企背景，深业物业也不例外。其母公司深圳控股是深圳国资委旗下主要的房地产开发平台。
在规模、营收和利润上来看，深业物业并不具有突出优势。
招股书显示，2020年、2021年及2022年前9个月，深业物业总收入分别为18.38亿元、21.52亿元及16.51亿元，大湾区的营收占比分别为70.6%、75.7%及77.5%。深业物业的第三方营收占比也相对较高，2020年、2021年及2022年前9个月，来自独立第三方的收入分别占比56.5%、58.7%及57.8%。
规模之上，截至2022年9月30日，深业物业在管建筑面积为5920万平方米，在管项目总数为462个，覆盖46个城市和14个省份，总签约建筑面积6180万平方米。
拆分来看，深业物业的主要业务板块分为城市及产业园服务、住宅物业管理服务、商业物业运营及管理服务三类。
与其他物业企业不同，深业物业在管的业态中，住宅并非占比最大的部分。招股书显示，截至2022年9月30日，深业物业在管247个城市及产业园项目，在管面积占比为48.4%，而住宅物业在管面积占比为45%。
也正是由于城市及产业园的占比较大，所以深业物业的毛利率表现并不理想。
据招股书，在2020年、2021年两个财年，深业物业这一业务的毛利率不足10%。
深业物业在招股书中指出，其向关联方主要提供利润率更高的商业物业运营及管理服务，毛利率超过20%，而向独立第三方更多提供利润率较低的城市及产业园服务，毛利率不足10%。
受此影响，深业物业2020年、2021年及2022年前9个月录得毛利分别为2.78亿元、2.80亿元、2.40亿元，对应毛利率为15.2%、13.0%、14.6%。
这一水平即便与同类型的国资物业企业相比，也在低位。
据克而瑞物管和中物研协统计的数据，2022年上半年，58家上市物企毛利率为23.92%，其中，央国企为21.11%，民企为24.82%。
再对标同类企业，可供参考的是，有广州国资背景的越秀服务2022年上半年的毛利率为21.2%，厦门国资旗下的建发物业同期毛利率约为25.6%，即便考虑到业态的差异，深业物业的毛利率表现也并不突出。
通常而言，作为国资旗下的物业企业，其利润水平应该保持在相对稳定的水平，因为所服务的项目是相对稳定的。但深业物业却没能保持住利润的稳定增长。2021年，其净利润录得7450万元，下滑28.9%。
深业物业在招股书中表示，与2021年的收入增加相比，盈利减少主要是由于行政开支因管理的项目数量及建筑面积增加，为进一步整合公司资源而增加员工人数，同时，2021年的社保付款抵扣减少。
在募资用途之上，深业物业的目的指向了收并购。
在招股书中，深业物业对募资用途的阐述中表示，资金将计划用于进行战略投资及收购，与选定企业结成战略联盟：例如，与地方国资企业成立合资企业以及与地方政府建立战略合作，为城市及产业园提供订制及本地化服务，加速业务拓展，继而提高市场占有率。
此外，深业物业也将优化数据化服务平台及购买新设备，如建立综合服务基础平台、分配服务资源及升级服务；购置额外设备，转及减低人力成本确保有序运营，降低人力成本。
深业物业这一次闯关港交所，已经筹划许久。去年年中，深圳控股就陆续整合旗下物业板块为分拆深业物业上市做准备，其时，深圳控股定下2023年6月在港交所挂牌上市的目标。
当前的资本市场行情虽有所回暖，但物业企业的价值仍然没有被投资者持续看好。已经挂牌上市的越秀服务、建发物业目前的股价保持在相对稳定的水平，而投资者则会更加关心未来的持续增长问题，深圳控股过去几年在投资拓展上并不十分进取，加之国资的外拓素来审慎，深业物业能够经受住资本市场的考验，尚未可知。
（文章来源：21世纪经济报道）
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