【全球新要闻】买二手房发现房屋漏水 可否要卖方支付违约金
【资料图】
【案情介绍】
张某通过房地产经纪公司购买了T市一套二手房屋，已经签订房屋买卖合同，交付了定金，还未办理房屋过户手续。后发现墙壁有洇湿过的痕迹，从楼上住户了解到，因楼上住户跑水漏到了楼下。卖方在卖房时承诺房屋不漏，违背诚信，能否以此要求对方支付违约金？
【律师解答】
首先，应当看双方订立的房屋买卖合同中，对于违约责任、违约金做了什么样的约定，是否包含关于房屋漏水的具体约定。如果合同中有相关具体规定，适用合同约定。如果在此房屋买卖合同中，对违约责任约定不明确，双方可以订立补充协议或者按合同相关条款、交易习惯确定。参见《民法典》第五百八十二条：“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”
其次，在卖方承诺房屋不漏，而实际发生漏水的情况，买方可以要求卖方采取补救措施或赔偿损失等违约责任。若卖方不采取补救措施，买方可以要求卖方因采取补救措施而发生的代替履行费用。参见《民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”；第五百八十一条：“当事人一方不履行债务或者履行债务不符合约定，根据债务的性质不得强制履行的，对方可以请求其负担由第三人替代履行的费用。”
再次，卖方隐瞒房屋漏水，而房屋存在严重损坏，只是房屋不适宜交易履行，买方可以要求解除房屋买卖合同，并且要求卖方承担违约责任。参见《民法典》第五百八十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”
最后，卖方履行房屋买卖合同义务不符合约定，给买方造成损失，赔偿额应相当于，且不超过卖方订立合同时预见或应预见到的因违约所造成的损失。参见《民法典》第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”
综上，我们可以得知，卖方在卖房时承诺房屋不漏，违背诚信，张某能否以此要求对方支付违约金？要看：房屋买卖合同本身是否有违约责任和违约金的约定；房屋发生的损坏状况，是否适合继续履行交易；卖方是否积极采取补救措施；给买方造成的损失程度，来确定是否可以请求对方支付违约金。
（据天津工人报消息 天津击水律师事务所潘强 吴长良供稿）
