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焦点关注:卖房人不能迁,买房人不肯迁 滞留户口“难住”了保证金

2019年,王某将自己的一处房屋出售给霍某。为保证交易房屋内的户口后续依约迁出,双方在买卖合同中约定,预留35万元作为户口迁出保证金,待户口全部顺利迁出后即返还王某,若发生户口相关的违约行为,则户口迁出保证金可以抵扣违约金。

然而,当双方完成房屋过户后,霍某发现该房屋中仍有滞留户口,因此拒付保证金。对此,王某认为,上述户口并非其家庭户口,自己在最初取得该房屋时该户口就已经存在,自己不构成交易违约,因此诉至法院,要求霍某支付迁户保证金。法院审理后认为,王某未能按照合同约定将房屋内原有户籍迁出存在违约,不符合合同约定退还保证金的条件,驳回了王某的诉讼请求。

2021年,霍某以房屋中存在滞留户口为由,将王某诉至北京市西城区人民法院,要求王某向其支付违约金45万元。王某认为,自2021年6月《北京市公安局户籍派出所设立公共户工作规定(试行)》发布后,他就告知霍某具备将房屋滞留户籍迁出的资格,可申请将房屋原户内人员迁至相关公户,但霍某置之不理。王某同意从35万元户口迁出保证金中扣除5万元作为违约金,但要求霍某向其支付户口迁出保证金30万元。


(资料图片仅供参考)

霍某则认为,其并不负有迁出房屋原有户籍的义务,且认为王某构成重复起诉,法院不应再行审理。法庭辩论结束后,霍某申请撤回起诉。

案件审理中,法院告知霍某在合理期间须申请将房屋原户内人员迁出至“公共户”,但霍某此后一直未向公安机关进行相应申请。西城法院综合案情后,对于霍某的撤诉申请不予准许,并认为因“公共户”政策出台后,属于发生新情况,王某的起诉并非是重复诉讼。

西城法院认为,由于户口迁出保证金的目的系将涉案房屋中原有户籍迁出,依据现有的户籍管理政策,霍某作为现房屋产权人有权将涉案房屋所滞留户口迁出,而王某事实上已确无法继续履行迁出户口的义务。霍某在自己有能力迁出该滞留户口的情况下未申请办理,并以此为由不同意返还户口迁出保证金,违反公平原则及诚实信用原则。而王某作为房屋出卖方,未能按照合同约定迁出房屋中全部户口,构成违约,结合在案证据及具体情节,酌情确定王某向霍某支付违约金数额5万元。

据此,西城法院判令霍某向王某返还户口迁出保证金30万元。霍某不服提起上诉,二审法院审理后维持原判。

法官说法:

当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

二手房屋交易中,双方为保证房屋中户口能够顺利迁出,通常会约定户口迁出保证金。设置户口迁出保证金条款的目的是确保将房屋中原有户籍迁出。“公共户”政策的出台,使得新产权人有能力对符合该政策规定的滞留户籍进行迁出,户口迁出保证金约定所依存的客观情势发生了变化。

本案中,“公共户”政策出台后,买房人霍某已具备迁出滞留户籍的能力,而王某事实上已经无法继续履行迁户义务,在此情况下,霍某未向公安机关申请迁户,反而不同意返还王某户口保证金,违反公平原则及诚实信用原则,因此,虽然王某确实存在违约迁户的事实,但霍某也应当为其行为承担相应法律后果。

法官提醒,在社会交易过程中要秉持诚实信用的原则,合理利用权利和诉讼资源来维护自己的合法权利,以免“赔了夫人又折兵”。

文/田婧 袁慧(北京西城法院)

标签: 西城法院 诚实信用原则 合同约定

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