SOHO中国再次启动“卖卖卖”模式，为降负债“心急”出售
在去年与黑石集团的要约收购未果后，沉寂了几个月的SOHO中国再次启动“卖卖卖”模式。
3月10日，SOHO中国董事长潘石屹在SOHO中国的2022年首场租赁表彰会暨优质房源推介会上表示，将以7折价格出售3.2万平方米京沪两地的部分物业。具体计划是以散售的方式转手此次涉及到的9个项目，出售总价约为12.96亿元。
多位业内专家预计，由于本次涉及交易的项目质量较好，SOHO这次的接盘方大概率是一些资金实力较强的投资型或者自用型企业，包括传统房企和资产管理公司等在内将会有“出手”意愿。
01
为降负债 “心急”出售
在这次涉及散售交易的9处项目中，北京有6处，即三里屯SOHO、银河SOHO、朝阳门SOHO、朝外SOHO、SOHO北京公馆、中关村SOHO;上海有3处，即SOHO东海广场、SOHO中山广场、建外SOHO。
这9处项目的物业类型包括了办公、商业、公寓，其中也包含了部分租约及整层房源。从区位上看，这9处项目基本都处于京沪的核心地段，例如北京的项目就分布在三里屯、中关村、朝阳门、CBD区域。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向财经新地产表示，此次销售的力度比较大，“7折销售说明其对于变现资产的迫切程度较高”;再有，此类项目质量较好，客观上减少了出售的周期，有助于后续资金的加快回笼。
IPG中国首席经济学家柏文喜指出，一般，散售价格能够给予的折扣比较少。所以这个价格对于可能接盘的买家来说具有一定吸引力。而且在出售价格方面，这次不但价格打了较大的折扣，还给了中介机构4%这一较高的佣金比例，这些都折射出SOHO出售这些物业回现的迫切性。
潘石屹在10日的推介会上还明确表明，出售资产的价值所得将全部用于偿还负债，不会用作股票分红。
对此，柏文喜表示，从企业出售资产用来降负债的表述来看，企业出售资产主要还是为了解决现金流之需。“SOHO此番变卖资产表明企业在疫情和当前营商环境下面临着较大的现金流压力。不然的话，自持型物业是有较多的解决流动性需求的途径”。
SOHO的此次“心急”出售，严跃进认为，缓解资金紧张只是其中一个方面，更在于对企业负债结构进行调整，所以也体现了当前企业继续降低负债的考虑。
截至2021年6月30日，SOHO中国总资产为711.10亿元，其中流动资产总额为51.89亿元，非流动资产总额为659.21亿元;总负债金额为332.46亿元，其中流动负债为59.14亿元，非流动负债为273.32亿元;公司的资产负债率为46.75%。
对于负债结构的调整，严跃进进一步表示，此时强调降低负债，不排除后续会有一些新的融资，但目前负债水平过高，不利于新一轮的融资。同时，负债规模过大，也会使得企业后续经营更加被动。从此类项目的交易看，严跃进预计，交易完成后就基本上可以实现降低负债的相关要求。“总体上，债务规模减少，至少使得其后续经营可以更加轻装上阵。”
02
散售与整栋、私有化
不变的卖卖卖
以“散售”见长的SOHO，其“卖卖卖”模式自从2014年开始更侧重于项目整栋或整层的“大单交易”。
公开资料显示，2014年2月，上海SOHO海伦广场及SOHO静安广场项目出售给金融街，总价52.32亿元;9月上海凌空SOHO的10万平方米物业以30.5亿元出售给携程网;
2015年，上海外滩国际金融中心一地块50%股权以84.93亿元出售给复星集团;
2016年，上海SOHO世纪广场项目出售给国华人寿，交易对价为32.2亿元;
2017年，上海凌空SOHO被售，对价49.44亿元;
2019年，北京9个商业项目及2583个地下停车位的资产以7.61亿元的价格出售。
而从2020年到2021年间，SOHO又欲与黑石集团及高瓴资本谋求私有化但未果。
值得注意的是，SOHO2021年上半年的6个月总营收为8.05亿元，虽同比减少44.59%但其中的租金收入为8.05亿元，相比2020年上半年的7.82亿元，上涨了近3%。SOHO对此的解释是，持有资产的出租率恢复速度较快，截至2021年6月30日，SOHO运营稳定的投资物业平均出租率已由上一年6月末的78%恢复至90%。
据财报显示，在2021年上半年，SOHO在营运且产生租金收入的项目主要包括9个项目：其中，北京5个，上海4个，分别为位于北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHOII、丽泽SOHO、银河SOHO、朝阳门SOHO，以及上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。
其中，外滩SOHO、古北SOHO出租率已恢复至近100%;丽泽SOHO出租率虽只有74%，但其是从同期的10%迅猛增加;银河/朝阳门SOHO和SOHO天山广场则是仅有的出租率均同比下降2%的项目。而银河SOHO、朝阳门SOHO的部分房源也被列入今年这次预出售的9处项目名单之中。
并且SOHO的“卖卖卖”模式，在时下又重拾“散售”方式。柏文喜指出，这次给出如此低的折扣和如此高的佣金比例，估计SOHO对于以7折顺利售卖这些资产还是有信心的。
“类似事件很大程度上说明，当前房企在资金压力和外部环境调整下，会主动进行资产的转让和资金的回笼。近期，银行等机构的资金状况良好，资金成本较低，也有利于企业来收购此类项目。” 严跃进强调，此前SOHO的一些物业交易遇到过阻力，所以此类风波是否会对交易产生影响，尚待商榷。
